賃貸物件の入居・退去に関するお悩みを解決いたします！

◎敷金(しききん)って？

敷金及び保証金は、物件を明け渡したあとに、退去時に全額返還されるべきのもので、未払賃料があればこれを控除した上で返還されるものです。

◎礼金(れいきん)って？

礼金は、家主へお礼として支払われるもので、退去時にも返還されません。
貸主が公的な資金の借入によって建築した物件は礼金が禁止されています。
東京都では「礼金・更新料のない契約の普及」を促進しています。

◎敷引(しきびき)って？

保証金は敷金と同質で退去時に返還されるものですが、敷引と同じ取扱いをしているところもあります。
敷引は、入居者が退去時に返還される敷金分からあらかじめ返還しないと約束したものです。
物件の退去時に借主の債務の有無に係らず、精算時にその一部を償却し、返還しない取扱いをするものをいいます。

退去時の返還金＝敷金－敷引

原状回復ガイドラインでは、特約事項については、借主が契約するとき、十分な説明をし、暴利的でなく、客観的な金額を提示することが求められます。
また、退去時に敷引をした上で更に実費精算をすることは、許されません。
多くの不動産会社は、敷引後に自然損耗分を含めた修繕費用を当たり前のように請求してきます。
契約時には必ずそれ以上の実費精算がないことを契約書に盛り込んでおかないと返還金はないと思った方がよいでしょう。敷引はトラブルになる可能性が高い要素を含んでいます。（図解→賃貸物件を見極める ）

退去時に納得がいかず、少額訴訟になった場合、司法の判断は、敷引の慣習が古くからあったかどうかということも大きなポイントとなります。

参考：現状回復ガイドラインについて

 ○●対策●○
敷引のある物件は借りないことです。
どうしても借りる場合は退去時のことを確認し、口約束では駄目なので、契約書に次のような条文を入れてもらう。

1. 敷引をした上で更に実費(原状回復等)精算はありません。
2. 敷引をした上で更に自然損耗分の請求はありません。　・・・などなど

Ｑ．敷金の清算について教えてください。

まもなく引越しをする予定です。これまで１０年近く住んできたマンションですが、わずかに１０年未満です（ほんの数ヶ月です。）知人から１０年を境にして、清算の仕方が大きく異なると聞きました。

たとえば、クロスや畳なども消耗品としてみなされてこちらには修復する必要はないなど。　そこでお聞きしたいのですが、本当にそのような慣例があるのかどうか、またそれは１０年にわずかに満たなくても適用されないのか。　

さらに、知識がないと不要な請求をされてしまうことがよくある修復項目など、ご存知の方がいらっしゃったらアドバイスをお願い致します。

Ａ．清算方法が変わるのではなくて・・・

10年を境に精算方法が変わるというのは聞いたことがありません。
そちらの地方で慣習としてあったとしても法的根拠もありません。

経過年数によって残存価値が段々下がりその分は家主負担になるというのが法に適った解釈です。
減価償却という考え方で償却期間はそれぞれ異なると思いますが明確に何年という決まりはないようです。

Ｑ．敷金の50%を差し引き清算って書いてあるのですが・・・

賃貸マンションを借り、その契約書を読んでみたのですが、敷金の清算の項目について疑問に思うことがあるのです。
・契約開始日から1年未満の解約の場合、敷金の50%を差し引き清算します。契約開始日から1年以上経過しての解約の場合、敷金の3分の1を差し引き清算します。
このように契約書には書かれているのですが敷金は原状回復ためにかかった費用以外は全額帰ってくるものではないのですか？ご回答、よろしくおねがいします。

Ａ．敷引契約ですね。。。　

関西では敷引き制度が慣習としてあり下記のような判例もありますがあなたの住む地域ではどうですか？契約締結時にそのことを認識してましたか？その辺で判断が分かれると思います。

≪判例の抜粋≫
平成14年6月14日神戸地方裁判所判例一部抜粋「一般に，建物賃貸借契約において，敷金ないし保証金の一部を敷引金として，その使途及び性質を明示することなく賃貸人が取得する旨を定めるいわゆる敷引約定はしばしばみられるところである。
そして，それら敷引約定は，一般的には，賃貸借契約成立の謝礼，賃料の実質的な先払い，契約更新時の更新料，建物の自然損耗による修繕に必要な費用，新規賃借人の募集に要する費用や新規賃借人入居までの空室損料等さまざまな性質を有するものにつき，渾然一体のものとして，一定額の金員を賃貸人に帰属させることをあらかじめ合意したものと解されるところ，それら敷引約定はそれなりの合理性を有するものと認められるから，その金額が著しく高額であって暴利行為に当たるなどの特段の事由がない限りは，その合意は有効である」

Ｑ．大家さんがとても怖そうな方なので、とても不安です。

敷金清算どうなるだろう・・・・
近々、7年間住んだアパートを退去しようと思っています。（福岡県在住）
そこで、退去後に敷金清算がどうなるのか、とても気になっています。
契約書には「解約時に敷金より10万円を敷引金として差引く。但し、清掃費、壁、床等の汚損、破損による補修費は実費清算とする」と記載されています。

最近、最高裁で借主に有利になるような判例が出されたと聞いたことがあります。
毎月の家賃として修繕費も含まれているから、故意による破損以外の実費清算はないと考えていいでしょうか？
この契約書自体が無効と考えていいのでしょうか？
（例えば、サラ金が法外な利息を取り立てても無効のように・・）お知恵をお貸しください。

Ａ．家主の人柄で、清算内容は変わりません

最近引越し、敷金の返済の問題を経験しました。
私の場合は敷引きではなかったのですが、畳み、襖の交換、クロスの張替え等は「リフォーム」にあたるとのことで、敷金はリフォーム費用に充填するものではなく、明らかな過失などの修繕費として利用するなら仕方がない、と裁判官に言われ（簡易裁判ですが）結局、タバコを吸っていたためクロスの変色があるので、クロス張替えの一部、襖にも色がついていたのですが、こちらはクリーニングを一部負担ということにして、結局半額ぐらいは戻ってきましたよ。
最近敷金の問題がとても多いので、ガイドラインが出来、それに沿って話しを進めいる、とのことでした。（司書さんのお話です）

大家さんや不動産に直接いっても埒があかないと思いますので、とりあえず話しをして、それから内容証明郵便で敷金返還の主張、それでもダメなら簡易裁判という流れで、おそらく返ってくると思います。
敷金返還で検索すると、内容証明の文章などを代筆してくださる業者もありますので参考になさってください。敷金は戻ってきます。諦めないでください！